- Финансовый дайджест
- Кредиты под залог недвижимости
- Чем отличается залог квартиры от ипотеки: разбираем на примерах
Ипотека и кредит под залог квартиры — два финансовых продукта, которые часто путают. Оба связаны с недвижимостью и предполагают залог, но работают они принципиально по-разному. Понимание этих различий поможет вам не ошибиться при выборе и сэкономить время, деньги и нервы. В этой статье мы разберем отличия на конкретных примерах.
Ключевое отличие: для чего нужны деньги
Представьте, что вы хотите купить машину. У вас есть два пути: взять автокредит (целевой кредит на покупку конкретного автомобиля) или получить обычный потребительский кредит и купить машину на эти деньги. Примерно так же отличаются ипотека и залог квартиры.
Ипотека (целевой кредит):
- Цель: Покупка конкретной недвижимости (квартиры, дома, участка).
- Что в залоге: Та самая недвижимость, которую вы покупаете на кредитные деньги.
- Процесс: Вы выбираете квартиру → банк её оценивает и одобряет сделку → покупаете её, сразу оформляя в залог банку.
- Пример в жизни: Молодая семья хочет купить свою первую квартиру. У них есть первоначальный взнос. Они берут ипотеку, и купленная квартира сразу становится залогом.
Кредит под залог квартиры (нецелевой кредит):
- Цель: Любая (ремонт, образование, бизнес, отдых). Деньги не привязаны к покупке жилья.
- Что в залоге: Уже имеющаяся у вас в собственности недвижимость.
- Процесс: У вас есть своя квартира → вы оцениваете её в банке → получаете деньги на любые нужды, оформив залог на эту квартиру.
- Пример в жизни: У семьи уже есть квартира, полученная по наследству. Им нужны средства на дорогостоящее лечение. Они оформляют кредит под залог этой квартиры, сохраняя право в ней жить.
- Рассмотрение заявки в короткие сроки
- Специальные условия при наличии ипотеки в любом банке
- Бесплатная доставка домой или в офис
Примеры из жизни: когда что выбрать
Давайте рассмотрим реальные ситуации, чтобы понять, какой инструмент будет уместен.
Пример 1. Расширение жилплощади.
- Ситуация: У семьи есть однокомнатная квартира, но родился второй ребенок. Нужна большая квартира.
- Решение (Ипотека): Продать свою «однушку», добавить собственные сбережения и взять ипотеку на покупку двухкомнатной квартиры. Банк финансирует покупку нового жилья, которое и становится залогом.
- Почему не залог: Кредит под залог имеющейся квартиры даст деньги, но их может не хватить на полную стоимость новой. Придется совмещать два кредита или продавать старое жилье.
Пример 2. Финансирование бизнеса.
- Ситуация: У предпринимателя есть квартира, и он хочет открыть свое дело. Нужен стартовый капитал в 3 млн рублей.
- Решение (Залог): Оформить кредит под залог квартиры. Деньги можно получить быстро и потратить на аренду помещения, закупку оборудования. Квартира остается в собственности, и в ней можно продолжать жить.
- Почему не ипотека: Ипотека — строго целевой кредит на покупку жилья. Банк не выдаст ипотечные средства на бизнес.
Пример 3. Объединение долгов (рефинансирование).
- Ситуация: Человек имеет несколько потребительских кредитов и кредитку с высокими процентами. Общая сумма долгов 1.5 млн рублей.
- Решение (Залог): Взять один кредит под залог своей квартиры с более низкой ставкой, чтобы закрыть все дорогие долги. Ежемесячный платеж снизится, а срок выплаты увеличится.
- Почему не ипотека: Ипотека не подходит для рефинансирования потребительских кредитов, не связанных с недвижимостью.
Сравнение условий: ставки, сроки, требования
Помимо цели, продукты сильно различаются по условиям. Ниже — их прямое сравнение по ключевым параметрам.
Сравнительная таблица:
- Процентная ставка:
- Ипотека: Может быть очень низкой благодаря государственным субсидиям (например, семейная ипотека — от 6%).
- Залог квартиры: Ставки выше, чем по льготной ипотеке, но значительно ниже, чем по обычным потребительским кредитам (от 11.5% годовых).
- Сумма кредита:
- Ипотека: До 80-90% от стоимости покупаемого жилья.
- Залог квартиры: До 60-80% от оценочной стоимости уже имеющейся квартиры.
- Срок кредита:
- Ипотека: До 30 лет.
- Залог квартиры: Обычно до 15-20 лет, иногда до 25.
- Первоначальный взнос:
- Ипотека: Обязателен (обычно от 15-20%).
- Залог квартиры: Не требуется, так как залогом служит ваша существующая недвижимость.
- Подтверждение дохода:
- Ипотека: Требования строгие, справка 2-НДФЛ или по форме банка обязательна.
- Залог квартиры: Требования могут быть мягче, так как есть весомое обеспечение.
Как принять правильное решение
Чтобы выбрать между ипотекой и залогом, задайте себе три простых вопроса:
1. Что является первоочередной целью?
- Если купить новое жильё — ваш путь ипотека.
- Если получить деньги на любые другие цели (бизнес, долги, лечение), а квартира у вас уже есть — ваш путь кредит под залог.
2. Готовы ли вы к первоначальному взносу?
- Ипотека требует накоплений или продажи existing property для первого взноса.
- Для залога квартиры нужна только ваша существующая недвижимость в собственности.
3. Насколько важна для вас государственная поддержка?
- Ипотека может быть значительно удешевлена за счет госпрограмм для семей с детьми, IT-специалистов и других категорий.
- На кредит под залог госпрограммы не распространяются, но ставки по нему всё равно выгоднее, чем по необеспеченным кредитам.
Золотое правило: Если вы не планируете покупать недвижимость, а хотите «монетизировать» уже имеющуюся, чтобы решить другие финансовые задачи, — вам нужен именно кредит под залог. Подробнее об условиях можно узнать на странице кредита под залог недвижимости.
Выбор между этими продуктами — не вопрос того, какой лучше, а вопрос того, какой инструмент подходит для вашей конкретной жизненной ситуации.
Вопрос-ответ
Можно ли взять ипотеку, если квартира уже в залоге?
Как правило, нет. Банк не выдаст ипотеку на покупку новой недвижимости, если ваша существующая квартира уже является залогом по другому кредиту. Сначала нужно полностью погасить первый кредит и снять обременение. Исключением может быть ситуация, когда вы оформляете ипотеку на новое жилье, а текущую квартиру продаете, и вырученных средств хватает на погашение существующего залогового кредита.
Что выгоднее для ремонта квартиры: ипотека или кредит под залог?
Для ремонта имеющейся квартиры выгоднее кредит под залог этой же квартиры. Вы получите деньги быстрее и с меньшим пакетом документов. Ипотека на ремонт (ипотека с целью ремонта) существует, но она сложнее в оформлении, так как банк будет контролировать целевое использование средств и потребует отчетов. Для большинства случаев ремонта быстрый кредит под залог — более удобный вариант.
Если я взял ипотеку, могу ли я потом взять кредит под залог этой же квартиры?
Нет, не можете, пока полностью не выплатите ипотеку. Пока квартира находится в залоге у банка по ипотечному договору, вы не можете использовать её в качестве залога для другого кредита. Сначала нужно погасить ипотеку, снять обременение, и только после этого вы становитесь полноправным собственником и можете оформить под неё новый кредит.
Какой кредит проще получить с плохой кредитной историей?
С плохой кредитной историей шансы выше получить кредит под залог квартиры. Наличие ликвидного обеспечения (вашей недвижимости) значительно снижает риски банка, поэтому он может пойти навстречу. Для ипотеки требования к кредитной истории, как правило, строже, так как банк финансирует покупку нового для вас актива, который изначально стоит для него дороже.
Дата обновления: 06.08.2025 10:47
Права заемщика при оформлении кредита под залог недвижимости
Как проверить банк перед получением кредита под залог недвижимости